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Comment vendre sa maison ?

Si vendre sa maison entre particuliers permet d’économiser la commission d’une agence immobilière, la démarche est plus contraignante pour le vendeur qui doit organiser les visites et se charger de fournir tous les documents légaux.

Les documents à remettre à l'acheteur

Le vendeur doit établir les diagnostics techniques obligatoires. Ils doivent être réalisés par des professionnels certifiés et les frais engendrés sont entièrement à la charge du vendeur. Il est valable pendant 10 ans. il est impératif de demander au diagnostiqueur, son certificat de compétence ainsi que son attestation d’assurance de responsabilité professionnelle.
La liste des entreprises agréées est disponible sur le site du ministère de l'Écologie, du Développement durable et de l'Énergie.

Le nombre et le type de paramètres étudiés dans le diagnostic technique varient en fonction de l’année de construction, de la zone géographique du bien, et de sa nature (local commercial, logement d’habitation).

Sans ces diagnostics, une vente peu tout de même aboutir, mais l'acquéreur peut annuler la transaction ou demander une baisse du prix s’il prouve la présence de termites, de plomb ou d’amiante. Ces diagnostics n’ont par ailleurs qu’un caractère informatif pour l’acquéreur et le vendeur n’est pas tenu de réaliser aucun travaux de réhabilitation.

Le DPE diagnostic de performance énergétique
Il s’agit d’un bilan thermique qui informe du classement du bien selon sa consommation énergétique et ses performances d’isolation (le propriétaire devra fournir les relevés de consommations du logement). Le classement GES correspond à la quantité d'émissions de gaz à effet de serre.

Le DDP dossier de diagnostic technique
Il dresse un bilan de l’état du bâtiment en mentionnant les risques liés à

  • La présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (pour les bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997)
  • La présence de termites (zones délimitées par le Préfet)
  • La présence de plomb (immeubles construits avant 1948 en zones délimitées par le Préfet)
  • La présence d'un risque de mérule
  • L’état de l’installation de gaz
  • L’état de l’installation électrique

Le diagnostic assainissement
Le contrôle du fonctionnement et de l'entretien des installations d'assainissement non collectif (fosse septique, lit d'épandage) est obligatoire lors de la vente d’une maison individuelle non raccordée au tout à l'égout. Il informe sur les travaux à réaliser pour remettre l’installation aux normes, éviter les risques pour les personnes et l'environnement. Et contrairement aux autres diagnostics, les travaux de remise en conformité de l'installation doivent être effectués, soit par le vendeur avant la vente, ou soit par l’acquéreur dans l’année qui suit la signature de l’acte.

Le compromis de vente

Le compromis ou la promesse de vente est un avant contrat signé par l’acheteur et le vendeur, qui fixe le prix du bien et la date de signature de l'acte définitif, ainsi que toutes les conditions générales, particulières et suspensives de la vente. Les diagnostics obligatoires doivent y être annexés.

Le vendeur peut demander à l’acquéreur le versement d’une somme égale à  5 à 10% du prix de vente à la signature du compromis. Si l’acquéreur se désiste, ce dépôt de garantie ne lui sera rendu que si l’une des conditions suspensives de la vente n’est pas réalisée (refus de prêt immobilier, droit de préemption, servitudes…).

Les deux parties n’ont pas nécessairement besoin de passer par un notaire pour établir et signer le compromis, mais cette démarche est vivement recommandée, car le notaire dispose de toutes les compétences pour notifier les conditions de vente en des termes juridiques appropriés. Il s’assure également que toutes les pièces du dossier sont présentes et conformes.


Les obligations du vendeur

Outre la réalisation des diagnostics immobiliers et la rédaction du compromis de vente, le vendeur est astreint aux obligations suivantes au moment de la remise des clés :

Obligation de livraison : le vendeur doit permettre à l'acquéreur de prendre pleine possession des lieux et lui remettre tous les documents nécessaires à son utilisation.

Obligation de conformité : le vendeur doit délivrer le bien dans l'état où il se trouve au moment de la signature de l’acte (entre la signature et la remise des clés, le vendeur est donc tenu d’entretenir les lieux).

Garantie contre l'éviction : le vendeur ne doit pas mener une action qui réduirait la jouissance ou le droit de propriété de l’acquéreur (servitude non mentionnée, construction qui réduit l’ensoleillement..).

Garantie contre les vices cachés : le vendeur ne doit pas garder sous silence ou dissimuler un défaut qui rend le bien impropre à l'usage (toiture non étanche, fissure du bâti). L’acquéreur peut alors engager un recours pour faire annuler la vente ou obtenir un remboursement d’une partie du prix, s’il prouve que le vendeur connaissait le vice au moment de la vente.


4 conseils pour réussir sa vente

Fixez le bon prix
Vous pouvez éventuellement surestimer votre maison si vous n’êtes pas trop pressé, qu’il s’agit d’un bien rare et que la demande est conséquente sur le marché de l’immobilier. Mais il faut rester réaliste, car une maison qui est affichée depuis des mois à la vente a tendance à faire fuir les potentiels acheteurs. Pour évaluer correctement la valeur de votre maison, informez-vous des prix du marché en consultant les annonces qui décrivent des biens similaires dans le même quartier. Si vous n’avez aucune idée du prix, faites estimer la maison par un notaire ou une agence, certains professionnels proposent une estimation gratuite.

Soignez l’aspect extérieur et intérieur
Pour donner une bonne impression lors des visites, maintenez le jardin propre et entretenu, nettoyez les façades et la terrasse. Réagencez et désencombrez l’espace intérieur pour mettre en valeur au maximum les volumes. Il est important de dépersonnaliser les lieux en retirant les photos pour que chaque visiteur puisse se projeter. Privilégiez une décoration neutre et sobre afin de plaire au plus grand nombre.
Effectuez tous les petits travaux de réparation pour remédier aux défauts visibles, même si cela vous demande un certain temps et un petit investissement financier. En effet, en laissant une peinture écaillée, une poignée de porte cassée ou un volet défectueux laisseraient penser que vous êtes un propriétaire négligent.

Assurez lors des visites
Ayez tous les documents à portée de main. Les acheteurs sont susceptibles de vouloir jeter un coup d’oeil au permis de construire, diagnostics techniques, plans, taxes (foncières et habitation) factures de travaux, certificats de conformité. Vous ferez forte impression si vous présentez spontanément principales caractéristiques et atouts de la maison, comme les surfaces des pièces, les travaux et améliorations réalisés, les possibilités d’agrandissement ou de modification, l’état des réseaux d’eau et d’électricité, etc. Au cours de chaque visite, vous devez mettre en avant tous les points positifs du bien : fonctionnalité, équipements à économie d’énergie, nombre de chambres, salle de bain au RDC, luminosité, tranquillité, commodités à proximité, terrain clos, aménagement d’un potager… Dressez une liste pour ne rien oublier et demandez à vos proches de vous dire ce qu’il aime dans votre maison.

Réussir une visite c’est aussi savoir répondre aux critiques. Même s’ils sont intéressés par la maison, certains visiteurs vont intentionnellement pointer tous les aspects négatifs pour faire baisser le prix (travaux à faire, pas de parking, vis-à-vis…). À vous d’anticiper leurs arguments pour y répondre avec pertinence.

Rédigez une annonce claire et attrayante
Votre annonce est une vitrine essentielle qui va décider les personnes à venir visiter ou non votre maison. N’oubliez aucune des informations de base, à savoir :

  • La description générale (agencement et état du logement, mitoyenneté, lotissement, garage, parking)
  • La situation (exposition, commerces, transports, axes routiers)
  • Le détail des superficies et du nombre de pièces
  • Les performances énergétiques

Dites-vous bien que plus vous informerez les potentiels acquéreurs dans votre annonce, et moins vous recevrez d’appel ou de mails pour des demandes de précision. Une annonce complète fait ainsi gagner du temps à vous comme à l'acheteur.

Les photos d’illustration doivent être nettes et donner une vision d’ensemble, montrant les espaces intérieurs et extérieurs. Évitez les photos qui montrent des pièces en désordre ou encombrées. N’hésitez pas à scanner ou photographier les plans papier du RDC et de l’étage.


Cet article a été rédigé par L'équipe Vendre.com le 07/09/2015

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